Telegram美国群组:创始人卸任致龙湖股价重挫超20%,吴亚军深夜谈交班缘由

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  龙湖集团创始人吴亚军卸任事件,搅起了资本市场阵阵风波。10月31日,龙湖集团开盘后股价下跌,一度跌超40%,截至发稿跌幅约23.86%,报9.99港元。

  盘中,龙湖集团发布公告称,公司控股股东Charm Talent International Limited(下称“Charm Talent”)在公开市场增持龙湖集团股票300万股,合计投入资金近3000万港元。本次股份增持后,Charm Talent持有龙湖集团已发行股本约43.41%,占比进一步提升。

  Charm Talent由吴亚军家族信托控股,意味着吴亚军坚定看好龙湖和行业发展前景。公告表示,控股股东未来会在适当时机持续增持龙湖集团股权及债券。

  三日前,龙湖集团突发公告,原董事长吴亚军因年龄和身体原因,卸任董事长,转任公司战略发展顾问,40岁的陈序平升任董事长。房地产仍深度调整之际,民营房企“最后一道防线”管理层震荡,背后意味着什么?引发投资者关注。

  在30日晚间举行的投资者交流会上,吴亚军公开回应接班问题,除了自身身体健康原因,她称龙湖的接班模式主要受美的集团启发。早在三年前,吴亚军便开始安排接班人选,而她对“新人”陈序平的关注,已经持续了十几年。

  在吴亚军看来,如今的龙湖已经深度机构化,接班时机较为合适。退居战略顾问后,她将继续关注龙湖在做什么生意,以及利润增长和风险规避问题。“虽说是跟大家道别,但我仍是龙湖最大的股东,跟投资者是坐在一条板凳上的。”

  

  在房地产行业,顺利完成新老交接的民企并不多见,大多数初代创始人仍在任上,有的酝酿子女接班、有的受环境影响逐渐淡出行业舞台。作为民营房企中较为稳健的选手,龙湖更换领班人此前并无征兆,吴亚军为何选择这一时间退场?

  在30日举行的投资者交流会上,吴亚军深谈了交班问题,并概括为三点理由。

  吴亚军称,过去三年,她一直在安排能接班的人,即接任董事长的人选。为什么交给家族以外的人,则是受美的集团方洪波和何享健启发。在去美的交流学习的时候,吴亚军观察到他们互动形式非常好,互相尊重和欣赏,企业做得也非常好。

  由此,美的集团这种没有把公司交给自己家人、而是交给了职业经理人的模式,在吴亚军心中埋下了种子。美的集团在这种模式运作下,企业发展情况反而越来越好,她感到龙湖未来的交班模式也应该是这样,且一定要是这样。

  而如何挑选职业经理人,龙湖有自己的一套培养体系。早在2004年,龙湖启动了“仕官生”项目,从国内外高校吸纳优秀毕业生、储备未来发展需要的中高层管理人才。此后,龙湖相继推出“仕官生2.0”、合伙人制度等,为龙湖储备了一批后备军。

  龙湖新任董事长陈序平,正是从“仕官生”体系中成长起来的。吴亚军称,早在陈序平做项目总时,便跟他深度交流过,觉得他在投入度、忠诚度、商业思路上是个可造之才。尤其是最近七八年,跟他交流非常多,去年陈序平已在集团执掌整个大盘面。

  据悉,今年中期业绩前后,吴亚军已准备交棒给陈序平,但赶上8月初龙湖遭遇做空、销售额也没有回而正暂缓。三季度以来,龙湖销售额开始回正,年内到期债务都已还清,明年到期也在提前计划准备,此时更换接班人是比较好的时机。

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  抛却这些外部原因,身体状况也是吴亚军选择退到幕后的重要原因。她表示,过去几年自己一直有糖尿病、甲状腺减退,前段时间做了眼睛手术,最近还出现了心悸问题。陪她检查的闺蜜直言:“你不能再干了,你得停下来了。”

  虽然业内感到龙湖交班突然,但吴亚军并不这么认为,公司高管也可以接受。“龙湖早就深度机构化了,我们的干部队伍是一层层培养到今天,目前都担当了重要岗位,对公司的忠诚度、文化和价值观、贯彻稳健审慎的原则都没有问题。”

  隐居公司战略顾问后,吴亚军会继续关注两个问题。一是公司在做什么,做谁的生意,商业模式行不行;其次,作为公司大股东,仍然关注公司业务发展,包括如何寻找新的利润增长点,怎么规避风险。“不在公司里,反而会更宏观、更清晰一些。”

  新人与新挑战

  虽然吴亚军详解了交班始末,但基于当下地产行业仍未回暖、龙湖此前遭遇做空事件、融资市场仍在震荡中,投资者的担忧情绪仍未完全消散,31日龙湖股价大跌超20%。

  在30日晚谈到资本市场波动问题时,吴亚军称:做企业就像一个杯子,这个杯子通过灯光投到墙上,那就是资本市场。所以,资本市场的波动她不太在意,更重要的是看企业内在。当下,龙湖管理层做的都是长期思考,比她当初创业时状态还好。

  陈序平也表示,龙湖最近的经营情况比较良好,三季度实现销售同比转正,9~10月获取十块土地,拿地金额108亿。在很多央国企都没出手的三季度,龙湖在多个城市拿地,展示出对后市的信心。未来,龙湖的战略可归为城市聚焦与航道聚焦。

  他透露,早在去年8、9月份时,龙湖已观察到一些城市苗头不太对,此前三四线城市靠棚改货币化激发了很多需求,包括一些投资机会。因此,龙湖在城市聚焦上梳理出了20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市。

  在航道聚焦方面,未来五年,龙湖的商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道产生的利润占比要过半,收入占整个集团的30%。到那个时候,龙湖应该就完成了去地产化。二十年后,地产之外的经营性收入目标是一千亿。

  实际上,“去地产化”这一表述背后,便隐含着其对房地产的态度与判断。

  “行业过去这五年是波澜动荡的,甚至一些市场波动比预期还要大。”陈序平称,加上过去这周股市跌得很厉害,大家会关注接下来龙湖怎么办。未来一年,龙湖会格外重视现金流,包括融资型现金流,在这个前提下保证利润稳中有增。

  为保证经营现金流稳定,龙湖会在市场不确定性较多时,减少新增投资,尤其是投资性物业。目前,龙湖持有100个以上商场,已开业66个,接近50个没有开。在现金流管理上,未来两三年会放缓一些,把资金用于安全前提下、获取好的住宅项目。

  龙湖集团CFO赵轶也表示,在融资及债务方面,龙湖整体的债务水平会压减,短期负债也较少,明年龙湖只有200亿左右的债务,且主要在下半年。海外债方面,龙湖已开始准备资金赎回明年到期的美元债,明年在海外将没有任何债务到期。

  截至9月末,龙湖现金净余额800亿,其中监管资金余额215亿。随着年底项目竣工提款,监管资金余额会降到200亿以内,年底龙湖的现金流会达到800亿左右。

  “现在二级市场悲观情绪蔓延、非常沮丧,所以整个战略价值完全没有体现公司应有的水平。”赵轶称,短期内恢复需要时间,但是银行端非常稳定,与龙湖建立了深厚的信任关系,也尊重吴亚军的选择。龙湖也在密切关注国内市场,只要有机会就发行信用债。

  赵轶认为,未来行业市场会对企业非常友好,买地企业不多,民营企业更是少之又少,只要把握好节奏,完全可以做到主动调剂现金流、穿越周期。“国家已经规划出房地产新的发展模式,房价稳定、地价稳定,合理杠杆,做好服务回归初心,这个模式对企业来说非常好,我们一定会熬到那个阶段。”

【编辑:彭婧如】
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